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3月1日后,房子谁还敢接手?

来源:西充在线
 
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  国务院656号文发布:2015年3月1日开始,《不动产登记暂行条例》正式实施,全国所有城镇都必须将其纸质房产档案录入电子信息库,并建立本地的住房信息系统;全国所有地级以上城市的住房信息系统都必须与住建部联网,不得以任何借口推延。

  农业部将选择两省试点农村土地确权登记颁证。

  于是:

  十年后中国最便宜的东西有可能就是房子

  如果剔除通货膨胀的因素,十年后中国最便宜的东西有可能就是房子,说十年后房子便宜,是相对人均收入而言的,比如现在人均月收入是3000元、房屋均价是每平方8500元,而十年后人均月收入是1万元时,房屋均价可能是每平方12000元,相对而言,房屋的价格当然比现在便宜多了,因此,现在高价买的房屋放到十年后非但不保值增值,还会严重贬值!原因如下:

  一、对比古今中外房价,中国现在的房价处在房价最高时期,以目前的房价,一个年收入8万元的家庭,全家不吃不喝整整15年才能买得起一套100平米的三居室普通商品房,这个代价是非常高的,房价如果继续上涨,社会各方面都无法承受,既然无法承受,房价就失去了上涨的动力,也就是说现在的房价,相对老百姓的收入来说确实已经到顶了。

  二、中国已经实施了十几年的“土地财政”政策,随着“地王”时代的结束,“卖地财政”越来越难以为继,政府部门开始转变思路,将逐渐从“土地财政”向“物业财政”模式转变,也就是向房屋持有人征收’物业税”的方式取得新的源源不断的财政收入,这无疑会增加房屋所有人的持有成本,降低房屋作为家庭财富的吸引力。

  三、那些目前全国经济发达的地区,持续吸引外来人口流入,是促使房价不断走高的主要因素之一,但是随着区域经济开发步伐的加大和产业资本向欠发达地区的转移,经济发达地区的总人口在十年内会出现此消彼涨的趋势,2010年开始的“用工荒”已经是一个苗头,预计十年内经济发达地区的外来人口将会是负增长的趋势,人口的负增长当然会导致房屋需求减少,进而促使房价下降。

  四、中国已经实行30余年的计划生育政策是终结房屋价格上涨的最强有力的杀手,支撑房价不断上涨的最根本的动力还是“钢需”,即“新人”的需要,可是由于国家的计划生育政策,使得“新人”的数量逐年减少,事实上中国社会现在已经步入“老龄化”国家,再过十年,中国社会将会更加衰老,年轻人将成为“稀缺”一代,对房屋的需求将会大幅度降低。

  五、目前的社会中坚是60后、70后的这批人,这些人的消费能力和购买力无疑是整个社会中最强的,市场上购买别墅和豪车的基本上都是这批人,这些人中的许多人现在拥有不止一套高档商品房,而这批人的后代恰恰都是“独一代(独生子女一代)”,十年后“独一代们”也长大成人了,这些“独一代”从父母和祖父母那里继承的房屋将达到“人均三套房”的水平,请问“独一代”如何消耗这些房屋呢?只能或租或卖吧?可是指望同为“独一代”的同龄人互相“接盘”无疑是天方夜谈!

  六、十年后,中国的老龄人口比例将达到25%,可能会有大量老年人住进老人院(“独一代”以一对四,无力照顾这些老人),老人们住进老人院后会产生大量空置房屋,也许今天的许多老新村在十年后因人气太少将沦为“鬼村”。

  有外媒报道称,无论中国的房价怎么涨,总会有一些房地产泡沫即将破裂,房地产市场马上崩盘的声音。普通购房者惧于这些声音迟迟不敢下手,毕竟对于大多数人来说买房花费了自己大半生的积蓄,如果剔除通货膨胀的因素,十年后中国最便宜的东西有可能就是房子。

  泡沫与否我们先不讨论,十年后最便宜的是不是房子,现在尚不能确定。问题的关键在于建房背后的基本逻辑是否存在问题。过去十年可谓房地产的发展黄金时期,同时也是中国城镇化快速推进的过程。

  可以这么说,房地产的繁荣只是城镇化的表征。

  中国的城市化问题经历了三大阶段:

  第一个是限制城市化问题,大量人口在城镇集聚,带来了管理与经济支撑困难,于是下乡运动和逆城镇化的过程在所难免。

  第二个阶段是摆脱城市化思路,选择城镇化作为推进中国城镇化进程的主要路径。政府以土地为筹码,开辟了土地财政的新路径,在资本与土地双重推动下,中国房地产市场迅速成为社会焦点,一座座光鲜的城市拔地而起。

  第三个阶段是中央最近提出的新型城镇化的战略。这个战略核心点有两个:一个是打破束缚人口流动的户籍制度,一个是限制城镇化的土地制度约束。所有这些问题归根起来就一个问题:推进城镇化是社会共识,问题是从哪里获得资本。这一问题仍然能难以摆脱对于土地财政的依赖。

  在推进城镇化的过程中,我们收获了城镇的繁荣,高楼林立,马路宽敞,高铁越修越远。

  但任何事情总是平衡的,负面风险也在集聚。

  第一个风险就是城镇化负债风险。最近一次危机的爆发是邯郸楼市债务危机,民间借贷利率普遍高达20%到30%,所涉金额高达93亿,且当地十分之一家庭卷入其中。所谓鬼城,就是债务链条出了问题。中国经济增长核心推动力是固定资产投资,但是,大量资本投入固定资产的时候,会导致其他资本缺乏,同时容易引起资产泡沫,泡沫破裂会降低不动产的价值,甚至某个环节资本循环中断,就会爆发大规模的债务危机。

  这是世界很多国家在推进城市化过程中遇到的普遍问题,中国问题更严重。原因很简单,政府经营土地财政会导致土地价格上涨和房地产市场上涨,挤出了很多实业和人口,在这种前提下,在这种前提下,很多地方大举借债,如果没有货币性超发,很多地方政府不知道破产多少次了。解决债务问题很多人寄希望于放开限贷令,但如果这样做实际上会使得危机的“病毒”迅速传播,无法控制。因此,我们一再强调,不能再用信贷宽松换取所谓短暂的繁荣了。

  第二个风险是土地转型的风险。土地转型带来的社会风险主要体现在利益分配层次,这些年来土地财政的秘诀就是利用低价征地与高价拍地的差额,大小官员为了政绩锦标赛,开足马力去推广土地财政。而大多数人觉得拆迁利益分配不合理,不能就地购买自己想买的房子,心理难以平衡。因此,大量强拆与强行圈地现象也屡禁不止,维稳压力非常大。

  问题出来后,维稳的主体往往是制造问题的官员,这样制造危机的一些官员又采取暴力手段对待上访人员,以掩盖问题和危机。

  这种逻辑能够让人觉得心服口服吗?

  一些人总是说钉子户和刁民,问题是为什么信访压力这么大,社会不满情绪这么多,说来说去还是土地升值之后利益分配不公正的问题。当然,也有些拆迁户的要求确实超越了合理的界限,但整体上来说,问题根由还是在于土地转型的风险在放大这一机制上。当然,随着制度不断完善,反腐力度不断加大,一些地方官员确实收敛很多。

  我们只能说,房地产市场已经超越其本身的界限,变成了一个社会问题。

  并不仅是房地产绑架了社会,而是社会绑架了房地产,这是房地产难以承受的。

  如果这些基本机制没有得到根本修补,十年后可能不是房子便宜与否的问题,而是经济转型压力与社会转型双重压力可能会大幅度增加的问题。

  既然结果是这样,这次政府为什么会救市?

  有一大批地方政府已经资不抵债无力偿还

  审计署对全国地方债彻查的报告认为地方债相当严重,有一大批地方政府已经资不抵债,也没有能力偿还这样的债务。但是,以过去审计署那样的清查方式根本查不到。

  根据的调研,现在很多地方融资平台,每个县政府、地级市政府都有一个国有资产投资基金公司,这样的国有企业他可以设立N个子公司,在N个子公司下还可以设立N个孙公司,一代一代地设下去,在N代后它同样是全国性的企业。地方政府直接把地或资源拨到这样的企业里,由这个企业和银行勾结起来发行理财产品或者信托产品,最后把融到的资金又转给了地方政府来用。

  这样的方式,按照审计署过去的方法是不用上报的,因为这个企业是按照《公司法》成立运作的企业,随时可以按照《公司法》破产,不是为地方政府融资直接搞的企业。因为地方通过变换手法操作,所以地方债现在相当严重。

  目前的突出问题是地方债的发展速度相当快,而且没有停止的迹象,我们认为地方债泡沫最终会出问题,地方债最终是要还的。很多地方政府靠卖地,这样卖地卖下去肯定也会出社会问题,怎么样都会出问题,这个问题什么时候出事也是时点选择问题。

  政府救市的动力是什么?

  1.这次政府救市,又想乘着“买涨不买跌”的心理,再来忽悠我们的老百姓,中国人还是一群傻子。

  将会给房地产企业一个消化内存,把积压房产砖价格老百姓的绝佳机会。

  屡次收紧政策,救市,再收紧政策,再救市,让老百姓买房成本越来越高。

  老百姓已经让政策吓怕了,这时候相关阶层趁机抛出:这次不买房,20年卖不了房,这次跟以往不同,这次纯粹是引诱老百姓购买,借机出货,这些XX阶层及鼓手太可恨了。

  2.是反腐败高压之下,现在的不少官员,正是如同开发商一样,焦急地想要把房子抛掉,以免给自己带来巨大的麻烦,通过救市,把房产顺利变现洗白。

  政府救市之下,老百姓买房的后果是什么?

  1.开发商已经存在巨大的资金问题,随时可能出现跑路风险。过去一直依赖于银行和买房者的开发商,在市场的低迷之下遇到了麻烦,此时银行出现松绑,意图再拉进来一些买房者,好给开发商松点套。可惜已经陷入高利贷的开发商,又如何缓得过气,恐怕要死掉的并不少。如果不小心遇到这样的开发商,岂不是买房者的天大悲剧。

  2.是楼市对于老百姓来说,永远还处在弱势的地位,业主的依法维权机制并没有什么保障。遇到房屋质量或敲诈等问题,仍然没有一个很好的解决途径。

  3.是买了两套房,将来要交税怎么办?如今的央行为了救市,一鼓劲地引诱老百姓去买第二套房,如果将来房产税开征,又该要害多少人?谁来承担?难道说央行可以保证地说,将来不开征房产税。

  蛋疼的政府救市,老百姓该怎么办?

  房地产泡沫已经几乎要破,老百姓只要坚持一年不买房,房地产泡沫就会破裂,房价就会真实触底,到时候,全中国,最不缺的就是:房子。

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