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房地产股上半年行情可期

来源:搜狐房产
 
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    根据最新统计数据显示,近两个月的房地产销售悄然放量。1~2月,全国商品房销售额达到2397亿元,同比增长11.2%。其中,商品住宅销售额同比增长13.1%。重点城市住宅成交量增长明显。与此同时,A股房地产板块表现抢眼。楼市是否见底成为市场关注的焦点。

 

  以摩根大通为首的外资机构近日放言,中央和各地方政府的房地产刺激政策将进一步出炉,因此看好国内的房地产市场。另有分析人士表示,轻易断言政府出台房地产刺激政策,不但考验政府的财政能力,也会对房地产商和刚刚回落的房价产生负面效应。作为周期性行业,楼市的底部还远远没有到来。

 

  本期每经周末大论坛特邀中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元端(张元端博客,张元端新闻,张元端说吧)(张元端博客)、中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌(顾云昌博客,顾云昌新闻,顾云昌说吧)(顾云昌博客)、交银国际控股有限公司研究部董事总经理杨青(杨青博客,杨青新闻,杨青说吧)丽和安邦集团研究总部分析师苏晶,就房地产市场近况及房产股行情走势进行讨论。

    顾云昌:未来房价仍有下滑压力

 

  顾云昌:中国房地产业协会副会长兼秘书长

 

  “1~2月份房地产市场销售出现了‘小阳春’,但我担心未来房价仍有下滑的压力”。中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌昨天在接受《每日经济新闻》专访时表示,市场不要把目光都放在房价上,而要从整个行业的角度看待房地产业,营造良好的销售氛围,应对宏观经济保8任务。

 

  房地产投资增幅减缓

 

  顾云昌表示,目前市场有一个好消息一个坏消息。好消息是今年1~2月份房屋销售同比增加了6%,2009年市场开门“小阳春”。但坏消息是,1~2月份房地产投资开发同比仅增加了1%,成为近年来的新低。

 

  “多少年来,我们的房地产投资开发速度都按照25%~30%的速度增加,超过固定资产投资速度,但是2008年这个数字只增加了20.3%,对比2007年30%的增加额少了整整10个百分点。而今年前两个月更掉到了1%的增长,相当于没有增长,情况比较严峻。”顾云昌表示,从统计数字可以看出,虽然销售量的增加体现了市场出现回暖的迹象,但投资的减少证明投资者并不看好未来市场的投资回报和收益,而开发商的不积极将导致更大的市场压力。

 

  “目前房地产业的增长占GDP总体增长的20%左右,因此我最关心未来房地产投资的情况,这将直接影响宏观经济保8任务”。顾云昌表示,从今年1~2月份的统计数字可以看出,房地产投资增速下降的情形短时间内很难改变,起码上半年房地产固定投资不乐观。

 

  应维持房产销售增长

 

  “房产销售出现小阳春迹象,主要是相关政策扶持、市场价格回落和刚性需求的存在”,顾云昌表示,从市场成交情况看,仍旧以第一次购房者且小户型居多,真正购买大的房子、投资客型比较少,二套房购买者也比较少,这证明回暖市场仍旧非常不稳。

 

  顾云昌表示,全国共有600多个房地产市场,因此难以判断市场是否见底,不能仅依据某外资机构或某个经济学家的观点来得出结论。

 

  “按照相关部门的统计,2008年12月全国房价只下降了0.2个百分点,2009年1、2月份分别是0.8和1.4个百分点,但是另外一些民间统计数据则称国内的房地产价格出现了30%~50%的下跌。”顾云昌认为,目前的情况只表明,房地产价格的确出现了下滑。根据今年政府工作报告精神,要保持房地产市场和价格稳定,这从房地产对GDP的重要影响也可以看出。维持销售的增长,促民生和保发展结合才是当下最重要的工作。

 

  “2008年对房地产商的考验是非常巨大的,但是也没有见到真如‘百日巨变’那样,倒闭、破产窘境频现。”顾云昌表示,房地产市场2008年总体情况并没有预期糟糕,房地产业上市公司的业绩也不错,总体仍有发展动力。

 

  事实上,房地产股近期的上涨令市场开始有了新的期盼,不少机构表示看好房产股。顾云昌表示,不同机构对市场的判断不同,股市上的买卖也体现了各自的态度。可以肯定的是中央不会对房地产业再出台刺激政策,但是各地政府在其辖区内,根据各地情况、政府财力采取措施,这是在今年的政府工作报告中提到了的。

    张元端:短期回暖不能说明问题

 

  张元端:中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长

 

  “房地产市场是否见底起码要三个月之后才能见分晓。”中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元端反复强调,仅仅根据由刚性需求所带来的回暖来判断房产市场已经见底还为时尚早。

 

  张元端认为,金融危机导致我国甚至全球各个行业都在下滑,而且目前仍旧处于下滑的通道之中,房地产市场当然也不例外。

 

  成交量回升不一定能持续

 

  今年以来,北京、上海等不少地区都出现了楼房交易量上升的迹象。而久违的抢购热潮也在上海各楼盘再次出现,统计显示有五成以上的楼盘售价上调。

 

  张元端认为,仅根据这样的“小阳春”立马判断房产市场的春天到了还显得有些着急,因为以自住性和改善住房需求所带来的成交量回升才刚刚开始,并不一定能够持续下去。

 

  张元端指出,一两个月的数据并不能说明问题,“房产市场到底有没有见底,还需要再观察至少三个月的时间才能下结论。”他认为,目前楼市还处于调整的过程之中。

 

  张元端把年初以来房产市场的交投活跃现象定义为是来自于刚性需求的启动。他表示,房地产市场在此次凛冽的金融海啸中受到严重的冲击。在政府出台的各项利好政策大力支持刚性需求的有利条件下,原本无买房条件的家庭开始购置住房,原来住房条件恶劣的家庭为了改善自身的居住环境而换房。

 

  均衡价格还在磨合中

 

  “成交量是判断房地产市场趋势的一个重要标志。”张元端判断房地产市场是否回暖的关键因素更倾向于成交量的大幅回升,而不是单纯地看到楼市价格上涨就欢呼雀跃,认为楼市的春天到来了。

 

  “市场能否回暖,即成交量能否上升,很大程度上要看双方愿意支付的价格的磨合状况。”张元端指出,至于判断房价是否已经见底,其表象指标是成交量,而其理论实质是“均衡价格”的磨合成型。他解释,这种“均衡价格”是百姓所愿意和有能力支付的需求价格和开发商所愿意提供的供给价格相一致时的价格。百姓的购买力才是楼市中相对稳定的因素,它决定着房地产市场中长期的走势。

 

  “现在买卖双方还处于磨合的过程之中。”张元端表示楼市价格还处于高企的状态,“即使是在价格正常的情况下,百姓愿不愿意支付,还与房地产市场的性价比密切相关。”

 

  在张元端看来,现在房地产市场的回暖从时间上看只是小范围的波动。“只有当需求价格和供给价格越来越靠近的时候,交易量才会提升。”

 

  张元端呼吁要依此来制定房地产市场上的各种政策,“这比匆忙采取诸如购房入户、购房退税、发放房屋券等举措有效得多,治本得多。“”

 

  楼市股市两码事

 

  近期外资金融机构纷纷开始看好中国房地产市场的中长期走势,认为流动性增强已经带来了稳定的迹象。房地产股票市场近来走势也异常强劲,机构介入的迹象非常明显。

 

  张元端认为,这是在用股市的思维来研究房地产市场。“别把两者混为一谈,楼市和股市绝对不一样”,楼市和股市本质上是两码事。张元端强烈谴责了市场上用股市的思维去看待楼市的一群人。他指出,外资金融机构所谓的“唱多”中国的房地产市场根本上源自于思维方式的不同。房地产市场中的活动方式大部分是购房自住,是为改善生活条件,只有很少的一部分是用来投资和“炒作”的。对于房地产股票的这波上涨,业界所形成的一致结论是流动性充裕助推的反弹,是机构在炒作。

    杨青丽:楼市难言见底 房产股上涨有因

 

  杨青丽:交银国际控股有限公司研究部董事总经理

 

  “如果一有政策预期房市就涨起来了,宏观经济也能见底回升,那么经济危机岂不是很好解决的问题?”交银国际董事总经理杨青丽昨天接受《每日经济新闻》专访时表示,近期房地产业经济数据的回暖并不能代表楼市的见底,而宏观经济是否见底也并非马上可以预见到的。

 

  “目前的这次危机都没达到亚洲金融危机最难的时候,很难轻易判断见底,房地产市场还将在低位徘徊。”杨青丽称。

 

  楼市调整时间还太短

 

  近期市场对房市是否见底出现了一场辩论式的观点对冲。摩根大通中国证券市场部主席、股票策略分析师李晶公开表示,中国的房地产市场已经见底,未来12个月对房市表示看好。本土的经济学家则对此观点进行了批驳。中信证券及知名房地产评论人士牛刀均表示,投资和开发商的信心恢复需要时间,而房地产已经进入到向下调整的周期,房地产不可能成为经济形势转好的“排头兵”。

 

  杨青丽也对过于乐观的楼市反弹预期表示了怀疑——“摩根大通经常发表惊人看法,但其主要依据多是根据政府的刺激政策而定,但是政府未必能承受如此大的刺激要求。各地政府已推出很多购房优惠政策,像天津的购房解决户籍问题等,再拿政策也是一种压力。”

 

  杨青丽表示,“政府的新房地产政策看似松动,但仍旧是有约束的,想要推出其他政策就会考验政府的财政能力。在经济衰退的时候,政府的收入也在下降,就算是发行国债也要考虑总体承受能力。”

 

  杨青丽表示,如果简单从公布数据的角度看,近期房地产市场的确出现了回暖,但是回暖并不能说明房地产市场已经见底,甚至得出宏观经济已经见底的结论。

 

  “主要原因是调整的时间太短。”杨青丽认为,全球正在经历如此之大的金融危机,而中国的房地产市场在历经多年上涨之后,只短短回调了这半年或者一年时间,很难说就此见底。

 

  杨青丽的判断是,房地产市场还会在低位徘徊一段时间——这是因为中国经济的总体下落其实滞后于世界经济,如果中国经济尚未见底,楼市显然也不能说见底。

 

  上半年看好房产股

 

  房地产板块虽然并非股市本轮反弹以来上涨最大的板块,但是总体上涨平稳,底气十足。在美联储直接向金融体系注入资金、市场对通胀、泡沫预期再起之下,股市再度出现了上涨,房地产板块也成为未来预期中的大热。

 

  杨青丽认为,由于宽裕流动性和各地政策预期,房地产股上半年仍被看好。但她直言,“联系上美国政府撒钱行为,联系上宏观经济数据,其实都是为了炒股投机,市场需要一个理由而已”。

 

  杨青丽表示,股市更多的是投机,包括美国股市的上涨都是对美联储对金融体系注资、各国政府对金融系统发行货币预期导致,市场很有可能因为不同的预期而发展起来,出现羊群效应,房地产股尤其如此。目前的上涨只是跌多了回调,各种说辞只是上涨的一个理由。

 

  “要知道目前宏观经济的拉动,靠的并不是房地产而是国家的各种扶持政策。”杨青丽表示,经济下滑中私人部门和个人不愿投资且投资谨慎,仅仅依靠政府投资很难真正熨平经济周期,也没有金融危机可以通过政策熨平,因此未来经济的走势如何要看经济政策的效果真正体现的时候。上半年由于仍处政策预期当中,因此市场的热情会高涨,但是下半年政策的作用显现之后,或者才是重新判断的时候。

苏晶:开发商还在消化库存 2010年或有拐点

 

  苏晶:安邦集团研究总部分析师

 

  “房地产市场的成交量突然之间开始猛增,这显得很突兀。”安邦集团研究总部分析师苏晶对近期房产市场的“小阳春”现象表现出了担忧,因为“从各个因素中去寻找都看不出支撑成交量回升的力量”。

 

  房地产市场的这波 “小阳春”在苏晶看来是中期性正常调整中的一波小浪,很难做出是已经见底的判断。她认为房地产市场至少要在今年年底的时候才可能出现复苏的苗头,而真正转折性的拐点的到来恐怕要等到2010年。“未来房地产市场的成交量会逐步上升,但房价会逐步下调。”

 

  真实的成交量难以判断

 

  苏晶认为从综合因素分析,消费者的信心、宏观经济基本面以及土地市场情况,“都还在低迷的状态之中”,是政策利好启动了刚性的需求。

 

  现在的现状是,开发商对后市充满悲观的预期,他们没有兴趣继续拿地扩张;消费者依旧在等待观望,房产价格也仍然在下降通道中行走。此次成交量的回升,二手房市场刚性需求的释放所带来的成交量占据了大部分份额。“整个房地产市场还处于消化库存阶段,开发商能做的是减缓开发的力度”。数据显示,3月份已公布年报的40家房地产企业,存货量同比上升了38.58%。

 

  尽管当前不少的外资机构在大力地唱多中国的房地产市场,认为此次楼市的复苏并非是短期的回暖,而是实质性的需求启动。但苏晶通过日常的调研得出的结论是,房地产商都觉得市场的调整远远没有到位,自己要裹着被子过冬;大部分消费者,即使是有购房需求的消费者,真正动手买房的也比较少。“从年初到现在真实的成交量到底有多少,谁也不敢明确地做出判断。”

 

  苏晶表示,不排除一些不规范的开发商利用身边的亲戚朋友等关系,把成交量虚假提升上去,以此来忽悠消费者,“让消费者觉得现在房地产市场比较热闹。”

 

  苏晶对房地产后市的判断是,虽然成交量提升了,但是房价后续还是处于下降的通道中。“因为只有房价下降了才能释放更多的需求,换取更多的成交量。”除去价格的支撑外,房产成交量的回升也需要政策利好的支持。

 

  看好房地产市场大趋势

 

  苏晶认为,房地产市场在经济增长中占据着极为重要的位置,“只有房地产市场见底了,才能判断宏观经济是否见底。”

 

  房地产市场是整个宏观经济的领军性行业,“在未来的几年时间中,应该讲房地产市场大趋势还是被看好的。”目前的这波调整,放在长远来看属于正常的波动,“未来它带给宏观经济发展的压力会越来越小。”

 

  苏晶认为,在股市近期的这轮反弹中,房地产股当仁不让地充当领涨板块也是可以理解的。近期房地产板块走势强劲,源自于市场对未来前景看好的预期。但是,房地产市场的这波回暖能否成为趋势性好转的开始,还需要再观察一段时间。

 

  苏晶称,在今年下半年甚至年底的时候才能做出判断,2010年可能会出现明确的拐点。

 

 

 

 

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