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限高一旦“入”县城?谁更难?

2021-04-14 来源:原创 -小黄蜂
 
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自2018年住建部发布新的《城市居住区规划设计标准》以后,从2018年12月1日开始,便规定住宅建筑高度控制最大值为80米。该政策实施不过两三年,在今年3月29日,住建部发布了一份《关于加强县城绿色低碳建设的意见(征求意见稿)》(下称《征求意见稿》)。


其中2点主要内容是这样的:


控制县城建设密度和强度。县城建设应疏密有度、错落有致,既要防止盲目进行高密度高强度开发,又要防止摊大饼式无序蔓延。县城人口密度应控制在每平方公里0.6万至1万人,县城建成区的建筑总面积与建设用地面积的比值应控制在0.6至0.8。


限制县城居住建筑高度。县城居住建筑高度要与消防救援能力相匹配。县城新建住宅以6层为主,6层及以下住宅占比应不低于75%。县城新建住宅最高不超过18层。确需建设18层以上居住建筑的,应严格充分论证,并加强消防应急、市政配套设施等建设。


如果这个政策真的被通过,那无疑将给了县城和还未买房的人来说“一记重拳”。为什么我会这么说呢?


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限高缘何入县城?

城市“绿色”发展需限高吗


在这个“限高”征求意见前,去年的4月27日,住建部和国家发改委就发布了《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》,《通知》明确指出针对超高层地标建筑,严格限制各地盲目规划建设超高层的“摩天楼”,一般情况下不得新建500米以上的建筑。中小城市要严格控制新建超高层建筑,县城住宅要以多层为主。


这份《通知》的实施理由则是:贯彻落实“适用、经济、绿色、美观”新时期建筑方针,治理“贪大、媚洋、求怪”等建筑乱象,进一步加强城市与建筑风貌管理,坚定文化自信,延续城市文脉,体现城市精神,展现时代风貌,彰显中国特色。



此次《征求意见稿》提到的政策实施意义是“推动县城绿色低碳建设”。


可以看出来,在建筑方面,国家更注重“绿色”发展。


但是在这里,不免有人会产生疑问,控制“摩天楼”建设,不难理解,中国并不需要那么多的“摩天大厦”。但是县城真的适合“限高”吗?



弱县域经济和县城空心化

“限高”实为让县城看起来不空?


我们可以先了解一下目前多数县城的的一个发展现状。


2020年7月28日,由赛迪顾问县域经济研究中心编制的《2020中国县域经济百强研究》正式发布。从下面这这份《2020年赛迪百强县》名单,我们不难发现,百强县东部地区占68席,中部地区占21席,西部地区占8席,东北地区有3席,百强县多集中于山东、江苏、浙江三省,有着强省强县、东多中西少的特点。

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全中国共有一千多个县级行政区,除去这100个,那剩下的一千多个县城发展情况如何呢?


一句话即可总结:多数县城难以形成较强县域经济。这就导致了多数县城经济发展过程中出现明显的短板,加之像一些县城在发展中盲目投入建设项目,让发展本就艰难的县城经济更加困难。


这些情况,在本次《征求意见稿》里,也明确指出:


改革开放以来,我国县城建设取得显著成就,县城面貌发生巨大变化,但仍然存在县城规模无序扩张、布局不合理、密度和强度过高、基础设施和公共服务设施能力不足、人居环境质量不高等问题,迫切需要转变县城开发建设方式,推进县城建设绿色低碳发展。



县域经济的落后,导致许多县城的人纷纷出走其他省市发展,造成了县城的“空心化”,试想一下,一个县城原本常住人口就不多,但是大规模建设高层建筑,夜晚零落的灯火,就愈发暴露出县城的萧条。


原本还处于弱发展阶段的县城,在产业发展明显不足的时候,没有强经济支持下的大规模建设,只会增加县城的经济负担,无法真正改变县城真正的经济状况,大开发建设的“空架子”将让县城陷入发展瓶颈,难以突破。



这就需要更多政策导入到县城,先是市政配套建设短板的补齐,再是更多与经济相关政策的落实,通过这些来破解县城不平衡的建筑规模和经济发展的局面。


2020年5月国家发改委发布《关于加快开展县城城镇化补短板强弱项工作的通知》。


2020年8月11日国家发改委发布《县城新型城镇化建设专项企业债券发行指引》。


2020年8月14日,国家多部门联合发布《关于信贷支持县城城镇化补短板强弱项的通知》。


加上这次的《征求意见稿》,说明国家对于县城发展的重视。


结合前文提到的多数县城经济发展现状,限高“入县城”,实则是为了县城发展。


从这个层面来看的话,限高的确可以让县城看起来不那么“空”。



高人口密度、限层高

或将刺激住房市场需求


但是县城发展难题,可以补齐短板,加强市政配套建设,大力引进产业发展经济都是可以的,“限高”却是有不少难点。


这就与中国多数城市土地依赖程度较高的现状密切相关,一宗土地的出让,财政可以增收少则几千万,多则几亿元十几亿元不等。


一般开发商进驻一个城市,开发项目的规模多是以地块的大小来决定的,地块大可以建设十几二十多栋楼,高层、洋房、别墅组合搭配诸如此类的;地块小就建设几栋楼。这种规模的区别,在于楼栋数量的规模不同,而不在于楼层数量的不同。



假设一个县城真的全面落实限高政策的话,那么很有可能开发商们会将原本一栋楼的楼层数量转移到更多楼栋上面,就相当于,原本开发商准备建设500户规模的楼盘,但是现在500户的总量不变,相当于把一栋高层分成2-3栋,就要建设20栋甚至更多的楼栋。


这就需要更多的土地。虽然《征求意见稿》里,也明确要求县城建成区的建筑总面积与建设用地面积的比值应控制在0.6至0.8。但是同样的住宅用地,以往或许需要拍卖多次,而之后可能拍卖的次数会更少,这影响的只是有限土出让的周期而已。



要知道,土地成本是不变的,建设成本是不变的,那么多出来的土地成本,最终分摊这些成本的还是一个个买房人,也就是说房价可能会更高。


很多人可能会觉得,目前多数县城本身房价就已经不低,普通购房者难以承受,如果房价再上涨,越来越多的购房者将面临住房难的问题,供应过多导致的供需失衡,并不能单以土地和建设成本来支撑更高的房价,所以房价上涨还是很难的。


但是要知道,土地的成本本就不低,加上越来越严格的建设标准,成本又将上升,开发商不可能自己为此买单。



我们不能忽略这次的《征求意见稿》里不仅有限高,还提到了人口密度,“县城人口密度应控制在每平方公里0.6万至1万人”。


我举个例子,截至2019年,上饶市中心城区规划面积为467平方公里,建成区面积为121.8平方公里,中心区常住人口为115.45人,也就是说上饶中心区人口密度为2472人每平方公里,广丰的人口密度为2577人每平方公里。


每平方公里0.6-1万人意味着什么?意味县城在原有面积不变的情况下,就要更多的人来填补满原本还不达标的人口密度标准。不说一个县城,单就上饶中心城区的人口密度还不满3000。


人口密度高,则更说明住宅建设密度更高。




这份《征求意见稿》既要求人口密度大,又要限制住宅层高,这或许会刺激县城住房各端市场的需求。


那么,限制层高后,如何才能满足这个人口密度的住房需求呢?还是要扩大住宅建设占地规模用以容纳更多人口。


没有产业、配套、生活质量的支撑,怎么让县城的人口密度激增至0.6-1万人?


所以,从这个层面来看,“限高”加上“人口密度”要求,最终还是不能控制县城大规模建设住宅的状况。



县城若能把城建配套、产业建设好发展好的话,可以吸引更多人,那么“空城”现象将被打破,人们的收入增长,才是支撑每个县城楼市发展最根本的因素。




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