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解读《民法典》助您住房消费安全

2021-03-26 来源:广东省住房和城乡建设厅
 
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“3·15”国际消费者权益日,买房对普通人来说可能是,这辈子最大的消费支出了。

今天,结合《民法典》,惠州市住房和城乡建设局联合惠州市房地产业协会、广东法村律师事务所 、广东伟伦律师事务所共同为您解读《民法典》中与房屋交易相关的知识点,助您住房消费安全。


1.

已经抵押的房产,可以不解除抵押直接办理过户吗?

律师解答:《民法典》第四百零六条规定:“抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。”房屋设定了抵押,抵押人即房屋产权人仍可以将房屋出售,但必须通知抵押权人。

但是,基于抵押权人对抵押物享有优先受偿权,若不解除抵押登记直接转让房屋,对于购房人而言存在较大的法律风险。


2.

什么是居住权,居住权设立后是否可以转让、继承、出租?

律师解答:“居住权”是指居住权人依据合同约定或遗嘱,在他人享有所有权的房屋上享有占有、使用权能的用益物权,以满足生活需要。根据《民法典》的规定,设立居住权应当向登记机关申请居住权登记,居住权自登记时设立。

根据《民法典》三百六十九条的规定,居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。

购房者向开发商缴交购房定金并签订书面购房协议后,因自身征信问题导致无法办理按揭贷款,该购房者可以向开发商提出退还定金要求吗?

律师解答:根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔2020〕17号)第十九条规定:“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”因购房人征信问题导致无法办理按揭贷款,可认为是购房人责任,开发商可根据协议约定向购房人主张违约责任。


3.

某楼盘开发商在未提前告知购房业主的情况下,以新冠肺炎疫情不可抗力因素导致停工为由,延期三个月交楼,该做法符合法律规定吗?

律师解答:新冠肺炎疫情属于不可抗力,但不必然可以作为开发商免除逾期交付法律责任的事由,需要根据具体情况及不可抗力对合同履行影响的程度区分。对于逾期交楼与疫情的发生存在因果关系的情形如:

(1)合同约定的交楼时间到期,疫情已结束,但由于疫情对合同正常履行造成影响;

(2)合同约定的交楼时间在疫情发生期间。对于上述情形开发商可顺延交房,但顺延期间应在合理期间内,一般为采取防控措施至国家有权机关发布解除本次疫情防控措施期间。若开发商在发生疫情前已存在逾期交楼的情形,则开发商不应以不可抗力事由主张免责。

根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条规定:“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。”因此,在不可抗力情形发生后,开发商应该向业主及时发出书面通知。


4.

购买预售商品房后的网签、备案和预告登记分别指什么,有什么区别吗?

律师解答:网签是指房地产开发企业利用房地产管理部门的网络化管理系统与交易方签订房屋买卖合同,并且在网上进行公布的行为,用户可以通过网签号在网上进行查询。

备案是指房地产开发企业取得了《商品房预(销)售许可证》和预登记通知单后,在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起30日之内,由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案的手续。

房屋预告登记是指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时,为了限制债务人处分该不动产,保障债权人将来取得物权而作的登记。例如在商品房预售中,购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记,以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押等情况出现。

根据《民法典》第221条:当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的,预告登记失效。


来源:惠州住建


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