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2021年22个重点城市,将实施“两集中”供地模式

2021-02-26 来源:米宅
 
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这绝对是让地产人兵荒马乱的一天。
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2021年开局不到两个月,房地产的政策调控,从全国层面到各个城市一次比一次严。
24日傍晚,一则足以撼动地产界的土地新政传出,在各个城市掀起一股强烈骚动。
——网传22个重点城市,将实施“两集中”供地模式,2021年发布住宅用地公告不能超过三次。
网传通知落款时间为2月18日,内部朋友透露,相关会议已于2月23日紧急召开。

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这22个重点城市名单如下:
一线城市:北京、上海、广州、深圳。
18个二线城市:南京、苏州、厦门、杭州、重庆、福州、武汉、成都、郑州、青岛、济南、长沙、沈阳、合肥、长春、宁波、天津、无锡。
首先,解释下新政最为关键的一个新词——两集中:
第一个集中:集中发布出让公告,原则上每年不超过3次,时间间隔要相对均衡,地块梳理要科学合理。
第二个集中:集中组织出让活动,同批次公告出让的土地以挂牌文件交易的,应当确定共同的挂牌起止日期;以拍卖方式交易的,应该连续集中完成拍卖活动。
紧跟其后,2月24日,这份22城名单中的天津、郑州、青岛、济南、苏州等五城几乎同时出现了相关动作。
24日,天津,内部发文,2021年确定于3月、6月、9月中旬分三批次集中统一发布住宅用地的出让公告;其余日期,不再发布土地出让公告;
24日,郑州,自本2月23日起,航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区禁止发布住宅用地出让公告,由市局统一组织发布实施;
25日一早,郑州航空港区发布紧急通知,29宗地终止挂牌交易;24日,青岛,在2021年全市住宅用地供应工作部署中提到,严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让;全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动;
24日,苏州,国有建设用地使用权网上出让系统,巧妙地在这个时间段出现了bug;
25日,济南,将集中发布宅地出让公告的时间定于5月上旬、8月下旬、10月下旬;

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这里面,天津和济南都明确了每年3次的集中供地时间,天津是每年3/6/9月份,济南是每年5/8/10月份,看起来对于各个城市每年3次的供地时间,并没有具体要求。
截止目前,官方网站上依然没有正式出现这则新政红头文件的身影,但从以上城市的新举措来看,这则新政的真实性不言而喻。

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昨天,我从内部朋友那里,还得到了一份更加重磅的资料。
提醒,这份资料并不是官方公开,暂无法考证,但其中内容的分量,各位可以感受下。
这份资料内容较多,篇幅有限,今天只提取一部分分享和解析。
资料里,对于2021年住宅用地供应分类调控相关工作要点进行了非常全面的梳理,这里面包含但不限于22城供地“两集中”革新方式。
住宅用地供应分类调控,四个重点:

科学编制实施住宅用地供应计划坚持做好住宅用地信息公开实行住宅用地集中出让 加强监测监管和考核评价
分类调控?这个类如何分呢?有什么规则和界线要求。
按照资料,政策实施范围划分三个城市档位:
1.全国所有城市;2.大城市(城区常住人口100万以上);3.重点城市(依据分类调控文件);
针对不同档位城市,要求大概是这样的,
重点城市——
要求2021年公告供应量,不得低于近五年(2016年~2020年)平均完成交易量;
大城市——
土地供应要向租赁住房建设倾斜,增加供地规模用于租赁住房用地,对保障性租赁住房用地应保尽保。
今年,在年度计划中单列租赁住房用地,占比一般不低于10%。其中常住人口增长快 、租赁住房用地缺口大的城市要进一步提高比例。
全国层面——
优化布局,年度计划供应的住宅用地应当在城市建成区、城市新区均衡合理布局;
此外,对于住宅用地供应分类调控,该资料提出了明确目标:
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,租购并举、因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。
还有一点很重要,资料提出,2021年将对重点城市建立地价监测预警机制,开展季度预警、年度考核。一旦出现地价超出合理区间或有异常交易,及时预警并督促整改;对“明星地块”及时调整出让方案。
归纳起来,上层对于2021年房市、地市只希望看到一个字——稳。

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这一天,如此重磅的土地革新举措,把整个房地产圈的内外,打了一个措手不及。
如果说过去分散式的土拍,更像零售;如今“两集中”式大改革,更像大批发。
“大批发”式的供地执行后,对于市场、对于普通人有影响吗?影响大吗?
我的答案很明确:当然。
从今天起,二十多个城市的国土资源中心,要开干起来了!
从今天起,全国数百家房企的融资计划和拿地计划,要全面调整了!
从今天起,我们将会在二十多个城市里看到,新房市场节奏完全被同质化代替了!
今后,这些市场大变化都会逐步出现——


1、地方zf失权,饥饿营销炒地,行不通了。


——这一点,势必要利空地方政府,土地权上交,主动性和能动性下降,操盘。


2、溢价率被控,地王现象将会大大减少,甚至不允许有。


——劣质地块情况更糟,但优质地块,有实力有资金的房企都会竞拍,争抢会更激烈,不过对溢价率和地王会有严格限制,比如开拍前就调整预备方案。


3、外来房企拿地难、“地主”本土化现象会大大减少,对小房企是利空。


——本土地头蛇类房企土地储备是利空,资金实力更雄厚的外来房企拿地机会会更多。


4、22城的新房市场,推货节奏将近乎全面同质化;


——一年三次供地,诸如郑州,按照往年供地量,一次可能要推出一百多宗地,这些地块基本都会同期入市,这样就有大量新盘,其入市、开盘、销售、交付等节点几乎一致。


5、新盘“价格制胜”将会大过“营销制胜”。


——因为大量新盘节点同质化,各盘大概率都会打价格战,以价格吸引购房者,比任何营销花招都有效。


6、22城之外,将会成为全国型房企的新战场。


7、对房价控制并不是绝对利好,容易引起市场波动。


——土地收权后,地方政府也失去了部分调控力,一年3次集中供地,每4个月就会形成一次供地爆发和短缺,并不利于市场稳定。


认同这些变化之后,你就会明白~


2021年还能买房吗?肯定能!


还有好机会吗?必须有!


如果刚好有买房需求,那么备好资格,备好钱,等风来……


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