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四大行将对存量房贷定价基准进行批量转换,弄清这一步,月供会变少!

2020-08-14 来源:掌上梅州
 
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  工、农、中、建四大行12日发布公告称,自8月25日起,将对符合条件且尚未办理定价基准转换的个人住房贷款进行批量转换,统一调整为贷款市场报价利率(LPR)定价。若有客户不接受批量转换,四大行也作出相应安排。

中国人民银行去年底发布公告称,2020年3月1日至8月31日,将进行存量浮动利率贷款的定价基准转换。客户可与金融机构协商决定是“换锚”为LPR,还是固定利率。

随着转换结束日期临近,不少人非常关心未能及时作出选择的存量房贷如何处理。对此,四大行日前发布公告称,将代客批量转换为LPR定价。

根据四大行公告,批量转换范围包括2020年1月1日前银行已发放或已签订合同未发放,且截至2020年8月24日(含),尚未办理定价基准转换的存量浮动利率个人住房贷款(含个人商用房贷款,不含公积金贷款和公积金贴息贷款)。

不过,如果客户不接受批量转换,四大行也提出了解决办法。中国工商银行表示,若客户不接受批量转换,可于2020年8月24日(含)前通过手机银行、智能柜员机、贷款经办行等渠道进行自主转换。

中国农业银行表示,如不希望批量转换,客户自公告发布之日起至2020年8月24日(含),可通过农行掌上银行、网上银行、客服或者原贷款经办行进行登记,届时农行将不对其个人住房贷款进行批量转换。

中国银行表示,如客户不希望批量转换,可在2020年9月1日至2020年12月31日前往贷款经办机构协商处理。

中国建设银行表示,如客户希望自主办理,可在2020年8月31日(含)前,通过手机银行、网上银行、全国任一网点或贷款经办机构办理。贷款定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。

对于批量转换完成后有异议的客户,部分银行也明确了相关安排。工行表示,批量转换完成后,若客户对转换结果有异议,可于2020年12月31日(含)前通过手机银行自助转回或与贷款经办行协商处理。

农行表示,在批量转换后有异议的客户,可于2020年12月31日前,通过农行掌上银行、网上银行、客服或者原贷款经办行进行协商处理。如希望撤销批量转换,保持原合同的定价方式,可通过上述渠道申请办理。撤销操作仅能办理一次。

建行表示,批量转换完成后,如客户希望保持原合同的定价方式,可在2020年9月1日至2020年12月31日通过手机银行自助转回,或到建行任一网点智慧柜员机、贷款经办机构处理。



一、几大银行发布的公告内容大致雷同,以中国银行为例,总结为以下核心重点:
1、8月25日起,符合规定的原合同将强制批量转换为LPR+基点方式,基点=原合同最近利率-2019年LPR的差值,基点可正可负,从此不变;
2、之后的房贷利率随LPR浮动,重定价周期统一为12个月。3、若想自己办理,可于8月24日前通过手机银行、智能柜员机、贷款经办行等渠道进行自主转换;4、若不希望转换,可于-2020年9月1日-2020年12月31期前,去贷款经办行协商处理。
换句直白的话说,就是通知一声,8月25房贷利率都会转换为LPR,如果你本来就想换,不用任何操作,银行直接批量转换;但如果你不想用LPR,元旦前去申请改回。

这和之前央行以及各大银行的公告相比,最大的变化在哪儿?
五个字:化被动为主动。
之前一直遵循自愿原则,存量房贷想换就换,不想换可不动。
比如2月29日,换锚工作启动前夜,工商银行在公告中是这样说的——
请自主判断是否转换定价基准,我行充分尊重您的选择权。
但这次,银行选择一刀切,先全部转换,有异议可之后申请改回。
为什么强制转换?凭什么批量转换?
因为这项工作推动的进度太慢太慢。
眼看央行规定的截止日期8月31日马上就要到了,但真正去转换的人很少,要么搞不懂两者计价区别;要么因为改动后利率变成浮动,月供可能变少也可能变多,内心忐忑;所以大量人陷入了纠结,选择了一再拖延。
咨询量太大,银行解释工作太繁重,打乱了很多工作计划。
因此,不如一刀切,银行批量转换,简化操作,减少了工作量,也减少了客户的纠结,效率更高、纠纷更少。
这也是能在8月底前快速完成这项工作最简单粗暴的方式了。



二、房贷利率究竟要不要改成LPR定价方式?怎么改划算?不同的利率情况之下,究竟该选什么?


有人说,在看了8个专家、9个学者的10篇分析文章和近千条讨论留言后,思考了5个月,结果越来越懵了。


这是一类很典型的情况。


但,这是一个决不能逃避的问题,必须要想清楚、做好决定。


否则,8月底银行大批量转换LPR之后,9月、10月、11月、12月依然会爆发海量的咨询和纠纷。


按照五大行规定的12月31前可申请转回,没有明确决定的,还剩最后4个半月来考虑。


想要弄清楚,首先要搞清两种定价方式:


原浮动利率=基准利率*(1+浮动%)


浮动可正可负,比如有9折、8折,也有上浮10%、20%;

基准利率其实也是上下浮动的,只不过不会轻易变动,2015年至今都是4.9%;


换锚后利率=LPR(变化)+基点(固定不变)


基点=原利率-4.8%(2019年5年期LPR值);

LPR,即贷款市场报价利率,由18家银行共同报价的平均值,每月20号发布一次,节假日顺延。18家银行包括:工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、中信银行、浦发银行、兴业银行、招商银行、民生银行、西安银行、台州银行、上海农商银行、广东顺德农商行、渣打中国、花旗银行、深圳前海微众银行、浙江网商银行。


原来所有的浮动商业房贷利率(除公积金外),都可以按照以上两种公式来计算,大家可以自行套入。


举个例子,简单明了:


比如,小A买的房,100万商业房贷,原来合同规定利率基准9折,即4.9%*90%=4.41%;


1、如果不转LPR,剩余贷款期限内,将一直按照4.41%的利率执行下去。

2、换成LPR后,新利率=LPR+基点,基点=原利率4.41%-2019年LPR4.8%=-0.39%,即每年的利率=最新5年期LPR-0.39%,每12个月随LPR变换一次。


换言之,以后所有的商业房贷利率,要么按照固定计价,要么按照LPR+基点定价,二者选其一,有且只有一次选择机会。




三、很明显,未来月供会减少还是增多,都取决于一个数值——LPR值。


LPR值上升,月供增多;LPR值下降,月供减少。


因此,究竟是固定利率划算?还是转换为LPR划算?


实则是一场对于未来长时间里,5年期LPR走势的预判和对赌。


未来,国内LPR到底会降会升?没有人能给出明确答案,我们只能依照经济情况、信贷风向来做相关判断。


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近一年里5年期LPR走势图


从2019年8月至2020年7月,近一年时间里,直接关乎房贷利率的5年期以上LPR值,一共下降了四次,从4.85%下降至现在的4.65%。而且照目前形式看,今年还有下调趋势。


有一点值得关注,和实经营性贷款密切相关的1年期LPR,降息幅度、频次都要比房贷绝对占比的5年期LPR更多。


这种强制性、政策性导致的割裂感,会持续存在,为下一步去房地产化精细调控铺垫。


目前,和发达国家美国、日本等相比,我国的贷款利率仍然是处于高位的,所以从大经济环境下来看,LPR利率走低是大概率事件。


但国内要想实现真正的贷款利率市场化、彻底的市场化,并不容易,还有很长的路要走。


有一点是非常明确的:


短期5年内,LPR大概率是要走低的,但你说10年以后呢,时间太遥远,真不知道,不确定,太难给出准确判断;




四、因此,综合以上分析,我的建议如下:


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1、如果原房贷利率低于4.8%,计划10年内结清,那就建议转换LPR;计划10年后结清,也可以不转;


2、如果原房贷利率在4.8%-5.2%的,计划10年内结清的,建议优选LPR;计划10年后结清的,这种对赌成分最大,换不换影响不大;


3、如果原房贷利率高于5.8%的,不论你计划在10年内结清,还是10年后结清,建议选择LPR都会更好,月供占便宜的概率更高。



来源:掌上梅州、米宅

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