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京城新房市场调查:博弈价格临界点

2020-03-26 来源:北京商报
 
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        复工复产的速度比想象中还要快,房地产也不例外。重新开放的售楼处人气如何?线下“停摆”的状况是否还在持续?购房者、开发商、渠道商对于买房卖房的心态又是怎样的?近日,北京商报记者走访石景山、丰台、通州等多个热门区域调查发现,在加强防疫工作的同时,各大售楼处的“人气”正逐渐复苏。越来越多的人愿意走出家门到现场看房,部分高品质或者高性价比的售楼处已经可以用“热闹”来形容,市场热度的回升超乎想象。然而在这其中,距离真正落单还有些距离,购房者坦言“经历了疫情的楼市应该拿出点诚意来”,开发商承认“特价房会有的,但要看时机”。经历了这场疫情之后,买卖双方纠结的根本依然是价格。

  从VR看房的救命稻草

  到复工即升温的售楼处

      微信、短视频、现场直播、VR看房,一切可以运用的互联网手段已成为疫情期间房企们的救命稻草,然而这根稻草实际效果却不尽如人意。

      国家统计局数据显示,1-2月,商品房销售面积8475万平方米,同比下降39.9%,其中住宅销售面积下降39.2%。

      整体销售水平下滑,房企们所呈现的销售成绩也略显“难看”。克而瑞研究中心的数据显示,今年2月各房企的销售业绩创近几年单月销售新低,百强房企全口径销售额仅3243.3亿元,环比下降43.8%,同比下降37.9%。从1-2月的累计销售金额来看,百强房企的全口径销售额为9014.6亿元,同比下降23.8%;有超八成的百强房企2月单月和前两月累计业绩同比双降。

      如此背景下,房地产市场给人的感觉就是“冷清”,那么重启后的售楼处是否会改变这种现状?近日,北京商报记者走访了石景山、丰台、通州等多个热门区域,到第一现场去真切感受市场的温度。记者对走访楼盘进行归纳发现,“火热”的楼盘占大多数,与调查前的设想大相径庭。此外,“冷清”楼盘的销售人员也多对后市抱有乐观心态,不管是案场的看房气氛,还是销售人员的信心,都给人以积极的信号。

  “随着疫情形势的好转,越来越多的人也愿意走出家门到现场来看房了,最近两周的人气可以说直线上升。”长安云锦的销售人员告诉北京商报记者,刚开放售楼处的时候,案场比较冷清,多数购房者更愿意打电话或者网上咨询,亲自到现场看房的寥寥无几,目前这一“困境”已过去了。

      在售楼处内,北京商报记者粗略测算了一下,同一时间看房的约有七八组客群,销售人员也很贴心地劝导购房者保持“安全距离”,就在记者看房期间,现场还有3组客群直接签约。

      如果说“老项目”依靠此前的推广积累下了人气,那么近期即将开盘的长安九里则代表市场回温的另一种态度。在去该项目之前,销售人员特别叮嘱北京商报记者要下午过去,“上午到访的人太多了,要排队等待,所以建议下午来实地了解情况”。经过一套入门检查“手续”,记者进入现场看到,线下去了解该项目情况的人群也是“爆满”状态,受疫情影响,三三两两“隔离”而坐。

      据长安九里销售人员介绍,“目前每天到现场登记的客流量非常大,一天大概有30组,所以建议提前填写意向,正式开盘后可以第一时间去选房”。价格还未明确、折扣优惠也没有,但这却丝毫没有影响到购房者的选房热情。

  购房者等待折扣

  开发商对赌刚需释放

      相较于长安九里项目的火热,京投发展·臻御府则略显“冷清”,在该售楼处内北京商报记者看到,除了前台接待人员和几位置业顾问外,并没有其他购房者到访。在记者看房约一个小时的时间内,也只看到一组购房者前来问询。

      不过据该项目销售人员介绍,购房者看房目前都是“隔离”进行,每天的接待情况还是不错的,但肯定没办法与疫情之前的客流量相比,整体处于恢复状态,且成交量也较2月有所好转。同样的“冷空气”在通州、朝阳等一些项目也有所体现,不过这些项目大多属于尾盘销售,所剩房源不多了,也一定程度上影响到了购房者的选房热情。

    “市场回温是众房企所期盼的,但市场恢复也需要时间来完成。”中原地产首席分析师张大伟表示,3月上半月全国主要城市的市场成交量相比2月有明显复苏,网签成交量平均上涨了40%,但同比依然下调了20%以上,特别是一线城市网签,同比下调了25%。此外,目前的网签数据也并非市场真实情况的反映,当下的网签数据基本上是开发商为了加快回款而争取春节前的实际签约逐渐进入网签程序。

      张大伟认为,目前除了杭州、深圳等极个别城市以极快速度接近疫情前市场成交量,大部分城市远远谈不上火爆,只是个别优质项目、限价项目出现了相对热度,但市场回温是清晰可见的。

      受此次疫情影响,买房的重要性得到了加持,购房需求会在后期得到释放。合硕机构首席分析师郭毅分析称,“刚需客群需要一个属于自己的房子,改善客群则需要房屋品质、物业服务等方面的升级,不可否认,这部分需求会在疫情结束后传导到房地产市场”。

      北京商报记者在走访期间也注意到,包含绿色、科技等元素的高品质住宅项目,以及限竞房项目会更受青睐一些,到场的看房人员也相对较多,而这也正符合刚需和改善客群的选择方向。此外,随着北京供地节奏发生变化,限竞房或将成为“稀缺品”,这也吸引了一部分客群加快选房节奏。

      对于现场看房的初衷,北京商报记者随机与几组购房客群进行了交谈,他们基本上都属于年前已经看过的或者疫情期间在线上了解过的,现场看房就是为了能在疫情期间“捞”到一个实惠的折扣。然而具体的折扣标准,多家销售人员均以“无折扣”来回应,但却表示会有特价房来回馈市场,可遇不可求,告诫购房者要多“走动”。

  原本滞后的购房需求

  如遇折扣刺激或提前释放

      郭毅称,受交易特殊性限制,购房者的消费习惯短期内很难从线下转移到线上,因此疫情期间观望情绪浓厚。但目前新冠肺炎疫情已得到有效控制,对于有需求的购房者来说,从春节前到现在已经沉积了3个月之久,面对疫情好转的窗口期,这部分需求开始得到逐步释放。

   “另一个层面来讲,购房者也在期待更大的‘刺激’,来激发自身的购买意愿。”郭毅进一步表示,目前的楼市状态属于“买方市场”,所以这是一个购房者信心塑造的过程,一旦遇到更大的“刺激”,购房需求或许会提前释放。

压抑需求的逐步释放,是楼市回温的具体表现,而持续宽松的信贷政策,也让市场有了政策的刺激。

      3月13日,央行发布公告称,决定于2020年3月16日实施普惠金融定向降准,对达到考核标准的银行定向降准0.5-1个百分点。在此之外,对符合条件的股份制商业银行再额外定向降准1个百分点,支持发放普惠金融领域贷款。以上定向降准共释放长期资金5500亿元。

      这是今年第二次降准。首次降准是在1月1日,当天央行决定于2020年1月6日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,释放长期资金约8000多亿元。

      市场分析认为,央行降准不仅能够缓解部分房企的融资压力,也能使购房者获得相对平稳的信贷价格,按照惯例,对房地产市场来说是利好的。

   “房贷利息的减少会在一定程度上拉动购房需求的回升,但这都是在正常范围内进行的。”郭毅认为,随着购房需求的释放,“房住不炒”的核心原则并没有突破,这是一个底线。一些城市可能通过人才引进等手段“变相”绕开限购政策,但政策逻辑的根本性并未发生改变。目前的政策核心依然是针对刚需和改善人群的购房需求,抑制投资、投机等行为,即便是降准政策也更多是“帮扶”疫情期间的房企渡过难关,而不是“大水漫灌”让房地产市场再次焕发新的投资活力,未来房地产市场还是以“稳”为主。

疫情期间看房小提示:

      与平日里不同,疫情期间,看房流程也要更为“繁琐”一些。“购房者到现场看房都需提前电话或微信预约,目前暂不接待没有预约的客户。”多家楼盘销售人员对北京商报记者表示,疫情期间防控工作不容松懈,预约看房是为了更好地“限流”,如果到访客户达到了上限,其他购房者就需要在休息区排队等候,所以最好与自己的置业顾问确认好时间,按时到场即可。

      所以疫情期间,购房者要按照约定时间准点到达售楼处,然后经过实名认证登记,手机号码提供14天个人轨迹的“行程证明”,测量体温和洗手消毒后,才能被准许入场。


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