首页/各地综合/正文

2019"危情"碧桂园:销售额开年大降 金融布局连挫无收

2019-02-12 来源:新浪财经-自媒体综合
 
点击
 
评论


image.png

  导读:2018年,在昔日房地产龙头万科疾呼“活下去”的当年,碧桂园这家刚刚坐稳“宇宙第一房企”之位的新霸主显然也进入了其命运的转折点,尤其是在2018年下半年以来,一边是市场对其企业文化、房屋质量等等问题所引发的空前争议,另一边则是碧桂园欲通过布局金融板块化解资金难题却一再铩羽,祸不单行的碧桂园,其危情之势正在一步一步逼近并已逐渐显露。

  来源:叩叩财讯

  作者:姚毅@北京


  一年前的2018年初,碧桂园曾是何等风光。

  斯时,随着其2017年度销售业绩数据的公布,碧桂园以5508亿元的合约销售额将“宇宙第一房企”的皇冠置于头顶。

  与此同时,碧桂园更在2018年2月初发布其2018年首月数据,以单月691.6亿元的合同销售额、同比大增42.3%,傲视群雄,继续捍卫着其中国房地产霸主的地位。

  面对着当初这般鲜花着锦、烈火烹油,有传闻称,作为碧桂园的掌门人,董事长杨国强在一次内部会议上还提出2018年冲击一万亿的年度目标。

  月满则亏,水满则盈。

  一年后的2019年新春伊始,随着各大房企当年1月成交数据的公布,碧桂园便正已跌落神坛。

  日前,据碧桂园发布的有关的最新公告显示,2019年1月,碧桂园共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币330.7亿元。

image.png

  虽然有自媒体拿该数据与去年同期碧桂园约691.6亿元的销售数据相比,称其下滑达52.2%遭腰斩,但因碧桂园自2018年7月后将销售数据公布口径由全口径改为权益口径后,这两个数据,一个是权益口径,一个是全口径,同比腰斩的说法有失偏颇。

  不过,同比大幅下滑则是一定的。

  若以碧桂园2018年上半年平均每月权益销售金额约518亿元计算,2019年1月份中,碧桂园的销售业绩则较之下滑超过36%。

  2018年,在昔日房地产龙头万科疾呼“活下去”的当年,碧桂园这家刚刚坐稳“宇宙第一房企”之位的新霸主显然也进入了其命运的转折点,尤其是在2018年下半年以来,一边是市场对其企业文化、房屋质量等等问题所引发的空前争议,另一边则是碧桂园欲通过布局金融板块化解资金难题却一再铩羽,祸不单行的碧桂园,其危情之势正在一步一步逼近并已逐渐显露。

  1)转折中的2018

image.png

  安全事故接连的爆发,是碧桂园在2018年中遭遇的第一个转折点。

  虽然早在2018年4月7日,广西崇左碧桂园工地便发生坍塌事故造成1死1伤,但这起看似寻常的建筑事故,或因偶发性缘故并未获得外界的深度关注。

  但进入2018年6月之后的短短一个多月内,至少连续6起发端于全国各地碧桂园工地的安全事故,将其推至舆论的风口浪尖,遭遇到其近年来规模最大的一次质疑。

  一家房地产企业缘何能在短短几年内实现N集跳?碧桂园的超级速度的背后都藏匿了什么不可见之事?

  在2018年6月24日,上海奉贤区碧桂园小区一工地发生模架坍塌事故致1死9伤后,当地安监局出具的调查结论中对答案可窥见一斑——“碧桂园旗下的上海湾碧房地产公司作为建设单位,任意压缩工期,对事故发生负有责任,安监部门建议给予行政处罚”。

  “任意压缩工期”,或是碧桂园作为一家知名房企最为知名的特性,换个好听的说法,在碧桂园内部,这被管理层称之为“加快周转”。

  众所周知,尽可能提高周转,是房地产行业致胜的关键。周转高就意味着资金回笼快,意味着现金流保证,意味着企业的利润也相对会提高。

  因此,早前,江湖上也一直有碧桂园拿地4个月开盘,5个月资金回笼,6个月资金回正,以及自己及做运动员(施工方),又做裁判员(监理方)的各种“传说”。

  或许,自从2013年首破千亿大关,4年,碧桂园完成了1000亿元到5000亿元的增长,碧桂园靠的便是这惊人的“周转”速度。

  面对事故的接踵而至,碧桂园总裁莫斌在2018年8月22日的中期业绩会上提出“提质控速”,表态“宁可发展的慢一点,也要发展的稳一点”。

  其后,碧桂园董事局主席杨国强在致投资者的一封信里也表示,“宁可放慢一些发展速度,追根溯源的全面提升公司管理水平。”

  那么,问题又来了。

  因“安全问题”而不得不放慢脚步求稳,对于房企而言,高周转“跷跷板”的另一端端坐的便是资金链的张弛度。

  碧桂园现金流的压力便翩然到来。

  这便是碧桂园在2018年下半年中遭遇的第二个转折点。

  在2018年下半年,由于受到“安全事故”的负面效应以及房地产行业景气度的下行。同年7月,几乎成为了碧桂园业绩的分水岭。

  据碧桂园公布的数据显示,2018年上半年其权益销售额平均达到518.03亿元,但进入7月后,其权益销售数据大幅下滑至336.9亿,其后几个月中,除了在房地产“金九银十”之称的九月和十月超过了350亿,分别达到367.4亿和404.1亿外,8月和11月仅录得313.3亿和337.5亿的权益销售数据,尤其是2018年最后一月仅为121.4亿。

  就算时间进入2019年1月,一贯的房地产春节前后的销售旺季,碧桂园也继续延续着去年下半年以来温吞的业绩走势,与2018年开年的火热早已不可同日而语。

  销售业绩难见起色,但债务却压顶而来。

  根据碧桂园2017年年报,截至当年年底,碧桂园一年以内需要偿还的负债为3788.6亿元。到了2018年半年报中,碧桂园一年以内需要偿还的负债,达到5307.21亿元。半年之内,短期负债增长了1518.61亿元。

  碧桂园的资金压力,则直接投射在了投资拿地之上。

  早前,据彭博报道,从2018年6月至今,碧桂园已暂缓投资(主要指买地)有半年之久。

  申万宏源在2018年12月6日发布的一份研报中称,碧桂园自今年7月后大幅收缩土地开支,8月—10月权益购地金额分别为78亿元、17亿元和11亿元,远低于1—7月平均值的257亿元。西南证券研报也持同样观点。

  2)金融布局铩羽

image.png

  所谓,福无双至,祸不单行。

  在主业出现“变数”,难以以过往的高周转持续支持发展的前提下,需要依靠大量资金盘活各方业务,以期在激烈的内外部竞争中立于不败之地的碧桂园,和许多房地产企业一样,在近年来将触角也伸向了金融领域。

  而在所有金融牌照中,保险资本或是与房地产的业务和需求最为契合的存在。

  房企对保险牌照的趋之若鹜,在一年多前已经拿下大新人寿牌照的泰禾集团在官网上的一句话则可以作出最完美的注解——“不懂金融,就做不好房地产”。

  无可否认,资金的供给,是房地产企业发展最关键的要素,更别说是在如今行业景气度已经降至冰点之时。

  资本市场融资通道常年向房企关闭,银行借贷也同样进一步收紧,特别是资管新规下非标融资也难上加难,但保险公司拥有着长期、低息的资金,这些在短期内没有兑付需求的资金,将有助于地产商以较低的融资成本获取稳定的现金流。

  作为中国最大房地产开发商之一的碧桂园,虽然多次公开否认投资保险业务,但其私下对保险牌照的热衷,却已经成为不争的事实。

  尤其是在近一两年来,碧桂园已经多次悄然接洽诸多保险资产,但最终皆无所获。

  遗憾的是,眼见包括绿城、新世界等诸多同行都在近期“喜提”保险牌照,但在市场中已经放眼寻觅相关资产久已的碧桂园至今依然难觅“良缘”。

  据叩叩财讯独家获悉,在2018年,被碧桂园内部颇为重视的两局涉足保险牌照的布局在近期都被下成了“死棋”。

  近年来,随着“明天系”和安邦集团的“陨落”和随之而来的相关资产的处理,这两家昔日雄霸四方的金控集团旗下的保险资产,自然是引得国内各方有实力的资本争相竞逐,其中便包括对保险牌照早就暗地垂涎三尺的碧桂园。

  早前,在2018年初,碧桂园以上百亿的出资加入到中天金融收购明天系旗下的保险资产——华夏人寿的“财团”之中,斯时便有消息称,碧桂园此举并非看中中天金融旗下远远安于贵阳的一些房地产资产,而是试图通过此举向觊觎已久的保险牌照发起冲击。

      在中天金融收购华夏人寿一事遭遇实质性搁置前后,碧桂园又迅速将目光锁定在了与“明天系”齐名的另一家遭遇瓦崩的资本帝国——安邦集团旗下资产的处置上。

  据叩叩财讯获悉,日前,安邦集团旗下和谐健康保险股份有限公司的归属水落石出,据接近该交易的知情人士透露,潜心布局意欲一举拿下相关股权的碧桂园最终还是棋差一招,以15亿的报价差距,最终饮恨。另一家来自大连的民企横空出世,从碧桂园口中夺食,获得了这一来自安邦集团的保险牌照。

  “一家名为福佳集团的民企以190亿元的对价接盘和谐健康保险,而碧桂园的出价则是175亿,最终以15亿的差价出局。”上述接近于知情人士叹息道。




客房网新闻中心QQ:1158737051(咨询、爆料)

客房网微信号:18688538352(咨询、爆料)

客房网今日头条号:1158737051

客房网微博:直接搜索“客家房产网”

本平台致力于保护作者版权,图片来源于网络

文章无法核实真实出处,版权归原作者所有,特此感谢!

kfwlogo.png


热门楼盘

网友参与评论
 
条评论
表情
点击加载更多
返回顶部