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东莞限价升级:粤港澳大湾区楼市调控从严信号?

2018-05-15 来源:21世纪经济报道
 
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在粤港澳大湾区规划出台前夕,湾区内部分城市楼市有所升温,而调控政策亦随之出台。

  日前,东莞市住建局发布《关于进一步加强和完善新建商品住房销售价格备案管理的通知》(下称通知),对原限价政策进一步调整升级,包括调整房价备案基价、新建商品住房销售价格一经备案不得上调、强化房价备案“新地新措施”等内容,于5月10日正式实施。

  事实上,今年以来,深圳、东莞、佛山均出台了调控政策,显示大湾区与全国房地产调控步调一致。

  在贯彻“房住不炒”方针的背景下,业内认为,与此前雄安、海南的利好政策出台之后抑制“炒房”的措施相似,大湾区楼市也存在调控升级的可能性。

  华南多位开发商人士认为,湾区经济绝不能单纯发展房地产业务,房地产商传统的开发模式面临转型,对接产业、产城融合成为主流。目前,万科、华润置地、招商蛇口、时代中国等开发商均已转型城市运营商、园区服务商,全面配合大湾区城市改造和产业升级。

  东莞限价加码

  《通知》规定,新房项目首批首次申报房价备案的基准价及上浮幅度,由原来规定不高于前3个月同类型新房销售均价的15%,调整为不高于前6个月同类型新房销售均价的10%。这意味着,新房预售定价的上浮空间更小。

  此外,办理销售价格备案的新建商品住房项目,住房类型由原四类调整为两类,具体为:多高层住宅和低层住宅(地面建筑层数4层及以下)。

  值得注意的是,对于前6个月同类型新房销售均价,因异常因素出现明显波动或没有销售数据等情况的,由发改部门和住建、房管部门会商,考虑剔除影响正常成交价格的因素后确定。

  另外,取消同一套房屋首次备案180天后可累计上调5%的规定。新建商品住房销售价格一经备案不得上调。

  关于政策调整的原因,东莞住建局表示,东莞从2016年10月起实行新房价格备案管理,分别于2017年3月和8月对新房销售价格首次备案的价格区间及备案价格调整的幅度、周期等进行了调整,同时加强房价备案与地价调控的联动机制,保持了房价平稳。

  但在此过程中,也存在备案基准价不够稳定、部分楼盘备案价格虚高、个别开发企业借势涨价等问题,因此需要进一步规范。

  东莞中原战略研究中心总经理车德锐指出,在粤港澳大湾区规划大利好出台之际,东莞限签、限价持续加码,表明了政府严控房价、稳住市场的态度。

  合富研究院高级研究员李兴旺也认为,3个月变成6个月,15%变10%,说明政府调控房价的决心坚定:对于房价过快上涨采取零容忍的态度,也体现了有保有压的策略。这对抑制楼市成交量及房价有一定作用。

  但由于东莞房价早在半年之前已经趋于平稳,总体而言,对当前楼市成交影响不是太大。受影响较大的,主要集中于2016至2017年高价地项目及目前东莞的热点片区,如市区、环市区、水乡片等。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,东莞新政将会起到稳定房价的作用,既降低了涨价的频率,也压缩了涨价的幅度;另一方面,此类规定对相关地王项目则形成了利空。这意味着盈利空间的压缩,也考验开发商的资金能力和操盘能力。

  大湾区“不炒房”

  今年以来,随着海南新一轮改革开放政策和雄安新区的规划纲要陆续出台,粤港澳大湾区发展规划也成为关注焦点。

  5月4日,粤港澳大湾区企业家联盟创会主席蔡冠深表示:大湾区规划细则将于5月底出台,并暂定于6月11日举办宣讲会。

  与此同时,今年以来深圳、广州、佛山、东莞等大湾区城市的楼市投资也在升温。第一太平戴维斯的报告显示,去年至今深圳出现了多起大宗物业整售交易,一些被限价的豪宅和改善型住宅一经推出即被抢购。

  在大湾区城市中,东莞、中山、广州、深圳等都实施限购,唯一不限购的惠州成为热门。2017年惠州楼市成交面积超过深圳和东莞的总和,且房价涨幅位于全国前列。根据易居房地产研究院的统计,2017年成交均价涨幅前三名的城市分别是惠州、海口和常州,涨幅分别为54%、50%和49%。

  进入2018年,惠州楼市价格涨幅放缓,但成交依然高企,主要集中在大亚湾、惠阳片区,仍以深圳投资者居多。

  在这种背景下,不仅是东莞,近来深圳、佛山等大湾区城市楼市调控均趋于严厉。

  日前,佛山有关部门发布特急通知规范楼市秩序。其中提到:避免在夜间进行项目开盘或销售活动;严禁企业人为制造销售紧张气氛;对热盘鼓励采用“摇号”等方式进行销售。

  此前的3月28日,“三价合一”政策在深圳正式落地,据中原地产统计显示,新政出台后,4月份深圳新房的成交量偏低,二手住宅成交量也较去年同期下降6.41%,一手住宅均价连续19个月下降,打击投机炒房、防止资金违规流向房地产市场效果初显。

  与此同时,多位开发商人士透露,深圳、广州、佛山等地的限价政策执行严格,几乎没有回转余地,这对开发商的新房销售产生了很大的影响。

  5月2日,市场传言广东省国土资源厅办公室通知,要求广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆市国土资源主管部门,抓紧提供恒大、万科在该市范围内的房地产开发用地情况。

  具体包括:房地产开发用地、商服用地和住宅用地,已竣工、已开发竣工、未开工用地面积和建筑面积等数据。这9个城市均为湾区“9+2”城市群成员。

  有深圳业内人士认为,这意味着粤港澳大湾区楼市调控又将收紧。与雄安、海南类似,粤港澳大湾区也将贯彻“房住不炒”的政策。

  深圳业内人士认为,作为中国经济重要区域的粤港澳大湾区发展规划,不会将房地产当作最主要的发展产业,但也不会“一刀切”切断房地产命脉,房价也会保持稳定。

  来源:21世纪经济报道

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